Оценка недвижимости доходным подходом. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Доходный подход является самым распространенным методом оценки стоимости компании, так как он используется при принятии решения об инвестировании в компанию. Любой инвестор, который хочет вложить свои деньги в бизнес, надеется в будущем получать доход, который бы окупил все его вложения и приносил бы прибыль.

«Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки».

Данный подход основан на расчете стоимости компании путем привидения будущих доходов к дате оценки. Этот подход используется, когда можно точно спрогнозировать будущие доходы компании.

К основным методам доходного подхода относятся метод капитализации дохода и метод дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации денежных доходов применяется чаще всего для оценки компаний, которые успели накопить активы, имеют стабильное производство и находятся на стадии зрелости. Данный метод позволяет «оценить стоимость компании на основе капитализации дохода за первый прогнозный период при предположении, что величина дохода будет такой же и в последующие прогнозные годы» .

В методе капитализации дохода необходимо определить будущие денежные потоки или будущую среднюю прибыль, которые получит компания.

Этот метод достаточно прост по сравнению с методами дисконтирования, так как при оценке не нужно делать долгосрочный прогноз доходов, но применение этого метода ограничено количеством стабильных предприятий, которые находятся на стадии зрелости.

Таким образом, главным фактором, определяющим возможность применения этого метода, является наличие стабильного дохода у рассматриваемой компании. Можно выделить следующие этапы проведения метода капитализации дохода (Sharipo, 1989):

– обоснование стабильности получения дохода;

Можно определить, стабилен доход или нет на основании анализа финансовой отчетности компании.

– определение величины капитализируемого дохода;

Величина дохода, который будет капитализирован, может вычисляться как прогнозный доход на один год после даты оценки или как средняя величина дохода за какое-то количество лет.

– расчет ставки капитализации;

Ставка капитализации для компании выводится из ставки дисконтирования путем вычитания ожидаемых среднегодовых темпов роста дохода или денежного потока. То есть ставка капитализации обычно меньше ставки дисконтирования.

– капитализация дохода;

– внесение итоговых поправок.

На практике метод капитализации дохода используется редко, из-за рыночных колебаний и неустойчивости доходов большинства компаний.

Гораздо чаще компании применяют метод дисконтирования денежных потоков для оценки своей стоимости. Это связано с тем, что данный метод опирается на тот факт, что денежные потоки изменяются каждый год. Таким образом, метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозе будущих потоков данной компании, которые дисконтируются по ставке дисконтирования, которая является функцией риска ожидаемых денежных потоков (Gordon, 1962). Расчет стоимости компании, с помощью дисконтирования денежных потоков производится по следующей формуле :

где: PV – текущая стоимость компании;

CF – денежный поток;

FV – стоимость активов в постпрогнозный период;

R – ставка дисконтирования;

n– количество лет прогнозирования.

Метод дисконтирования денежных потоков чаще всего применяется для компаний, которые находятся на стадии роста или развития, т.е. это относительно молодые компании. В таких компаниях ожидается, что будущие денежные потоки будут значительно варьироваться по сравнению с настоящими или данная компания хочет реализовать инвестиционный проект, который окажет существенное влияние на будущие денежные потоки.

Этапы проведения оценки стоимости бизнеса с помощью дисконтирования денежных потоков, следующие:

а) сбор необходимой информации;

Для расчета стоимости бизнеса требуется информация из бухгалтерского баланса компании, ее отчета о прибылях и убытках, отчета о движении денежных средств и других рыночных показателей.

б) выбор модели денежного потока;

Денежный поток – это разница между притоком и оттоком денежных средств компании. Существует две основных модели денежного потока – это денежный поток на собственный капитал и денежный поток на весь инвестированный капитал.

в) определение длительности прогнозного периода;

Длительность прогнозного периода определяется в зависимости от предполагаемого роста основных показателей компании и планов по развитию компании, которые принимает менеджмент. Чаще всего в качестве периода прогноза берется количество лет, через которое компания сможет выйти на постоянные темпы роста денежного потока.

г) проведение ретроспективного анализа валовой выручки и расходов, а также их прогноз;

При прогнозе валовой выручки и расходов компании можно использовать два способа: укрупненный и детальный подходы. Укрупненный подход основывается на прогнозе выручки, которая рассчитывается с учетом темпа ее роста за предыдущие годы. При вычислении прогнозного значения расходов, данный подход подразумевает, что переменные затраты будут пропорционально увеличиваться с ростом выручки. Детальный подход основывается на изучение большого количества информации. Так для расчета валовой выручки необходимы данные об объемах реализации продукции прошлых лет, текущие и прогнозные цены на продукцию и прогнозы специалистов относительно изменения экономических условий. Для расчета расходов данный подход определяет себестоимость продукции по элементам затрат.

д) расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода;

Существует два метода расчета величины денежного потока. Первый метод – это косвенный метод, который осуществляется путем анализа движения денежных средств по направлениям деятельности компании. Данный метод основывается на составлении бюджета движения денежных средств и дальнейшем вычислении денежного потока. Второй метод – прямой метод, направлен на анализ движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. он основан на рассмотрении бухгалтерского баланса компании и дальнейшего вычисления денежного потока на его основании.

е) определение ставки дисконтирования;

Расчет ставки дисконтирования учитывает следующие факторы: наличие разных источников привлекаемого капитала, изменение стоимости денег во времени и возможные риски. Исходя из того какая модель денежного потока была выбрана, компания определяет ставку дисконта: для денежного потока собственного капитала – это модель кумулятивного построения ставки или модель оценки капитальных активов (CAPM), а для денежного потока инвестированного капитала – это модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC).

ж)расчет текущей стоимости будущих денежных потоков и стоимости компании в постпрогнозный период, а также их суммарного значения;

Постпрогнозный период – это оставшийся срок жизни компании, в течении которого ожидается средний стабильный темп роста денежных потоков. Для расчета стоимости компании в постпрогнозный период вычисляется стоимость реверсии. Реверсия – доход от возможной перепродажи предприятия в конце периода прогнозирования. Существует несколько способов расчета реверсии, в зависимости от того какие у компании есть перспективы развития в будущем. Существуют следующие методы расчета реверсии: метод расчета по ликвидационной стоимости, метод расчета по стоимости чистых активов, метод предполагаемой продажи и модель Гордона.

з) внесение итоговых поправок.

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет получить рыночную оценку стоимости компании, которая показывает, насколько компания перспективна. Именно поэтому данный метод является самым привлекательным методом оценки для инвесторов, которые хотят вложить свои активы в прибыльную, развивающуюся и перспективную компанию.

Применение доходного подхода для расчета стоимости компании имеет как преимущества, так и недостатки. К преимуществам доходного подхода можно отнести то, что:

– данный подход учитывает будущее изменение доходов и расходов компании. Таким образом, он показывает доходность компании, что в свою очередь удовлетворяет интересы собственников, которые хотят получить дивиденды;

– применение этого подхода помогает принять решения об инвестировании в компанию, то есть данный подход учитывает интересы потенциальных инвесторов;

– этот подход учитывает перспективы развития компании.

Основные недостатки данного подхода следующие:

– сложность прогнозирования долгосрочных потоков доходов и расходов, так как экономика неустойчива. В результате чего увеличивается вероятность неправильного прогноза, с увеличением прогнозного периода;

– сложность расчета ставок капитализации и дисконтирования, так как существуют различные способы их вычисления;

– существование рисков, которые могут оказать существенное влияние на прогнозируемый доход;

– возможность несоответствия реальных доходов компании тем, что они показывают в своей бухгалтерской отчетности.

В итоге можно сказать, что доходный подход имеет свои преимущества и недостатки, но на сегодняшний день широко применяется на практике при оценке стоимости бизнеса.

При осуществлении сделок с жильём необходимо в первую очередь произвести его оценку. Применяются различные подходы к оценке недвижимости: доходный, сравнительный, затратный. Доходный подход к оценке недвижимости приобрёл в нашей стране популярность. В чём суть данного подхода? В каких случаях целесообразно применять данный подход при проведении оценки квадратных метров? Какие методы доходного подхода существуют и при каких условиях каждый из них применяется? Когда имеет смысл отказаться от такого подхода в оценке площади?

Какие существуют способы оценки объектов недвижимости?

ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выделяет такие подходы, как :

Сравнительный – комплекс мер, направленных на сравнение жилья с аналогами, в отношении которых имеются сведения о ценах.
Затратный – методы, направленные на определение затрат, которые потребуются в случае восстановления или замещения объекта с учётом износа. Предполагается, что покупатель не отдаст за готовую недвижимость большую сумму, чем за создание аналогичного объекта.
Доходный – основывается на расчёте не только цены квадратных метров, но и на предполагаемом доходе от неё (например, прибыль с аренды).

Что собой представляет доходный подход?

Применение данного способа берёт за основу такой принцип: стоимость площади, в которую вкладываются финансы, обязана соответствовать качеству объекта в настоящем и количеству прибыли в будущем.

Преимуществом подхода признаётся то, что он позволяет инвестору в наибольшей степени оценить объект в качестве источника дохода. Способность площади в дальнейшем приносить прибыль признаётся главным фактором, определяющим стоимость этой площади. Недостатком является то, что за основу берётся прогнозная информация.

Доходный подход отражает такие данные, как:

Качество, количество прибыли, которую недвижимость способна принести за период.
Риски, которые характерны как для собственно объекта, так и для региона.

Методы доходного подхода

Выделяют такие методы, как :

Капитализация дохода.
Метод связанных инвестиций.
Метод дисконтированных денежных потоков.

Как работает метод капитализации дохода?

При данном методе рассчитывается взаимосвязь прибыли в будущем и стоимости недвижимости в настоящем.

Формула подхода выглядит таким образом:

С = ЧД/К , где

С – цена квадратных метров,
ЧД – ожидаемая прибыль от объекта за определённый период в чистом виде,
К – ставка капитализации (коэффициент).

Под данными терминами понимают отношение цены имущества к доходу, который от него имеется.

Метод прямой капитализации – способ, при котором остаются неизменными условия использования недвижимости и доход в стабильном виде, а также не требуются вложения на начальном этапе, а также ведётся учёт прибыли и возврата на капитал.

При прямой капитализации стоимость формируется за конкретно взятый период без учёта потенциальной перепродажи площади, когда отчётный период подойдёт к концу.

Прямая капитализация применяется, когда :

Финансовые потоки выше нуля и сохраняют стабильность на протяжении длительного периода.
Имеет место незначительное увеличение прибыли со временем.

Метод не применяется, если :

Имеет место нестабильная прибыль.
Строительство здания, в котором расположен объект, не закончено либо площадь находится на стадии восстановления.

Этапы расчёта :

Расчёт прибыли, которая ожидается. При вычислениях берётся 12 месяцев либо средний показатель за год. Внимание акцентируется на самом эффективном использовании недвижимости.
Вычисляется коэффициент капитализации.
Определяется цена площади в суммарном варианте.

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП)

При данном способе расчёт цены осуществляется за временной отрезок, равный нескольким последним годам, и при определении стоимости недвижимости учитывается доход от потенциальной перепродажи объекта. Преимуществом метода является возможность произвести оценку объекта при нестабильности финансовых потоков.

ДДП применяется при следующих обстоятельствах :

Наличие достаточного объёма сведений для вычисления размера дохода от недвижимости в будущем.
Есть основание полагать, что финансовые потоки в настоящем и будущем будут различаться (в плане увеличения или уменьшения).
Объектом является недвижимость коммерческого назначения, отличающаяся многофункциональностью и немалой площадью.
Прибыль и затраты носят сезонный характер.
Недвижимость располагается в здании, которое строится или только что было отстроено и ожидается ввод в эксплуатацию.

Расчёт при ДДП производится по нижеприведённому алгоритму :

Исходя из имеющихся данных, берётся прогнозируемый период. В России он составляет 35 лет.
Прогнозируется размер прибыли за взятый отрезок времени.
Вычисляется общая стоимость остаточной цены площади после того, как прекратится поток прибыли.
Определение ставки дисконтирования для расчёта потока финансов, который поступит либо будет выплачен через некоторое время. Таким образом возможно оценить отношение рисков к прибыли.
Вычисление цены недвижимости.

В некоторых случаях при операциях с недвижимостью необходимо . Когда следует обращаться к нотариусу, мы рассказали в отдельной статье.
Информация о том, какие документы нужно проверять при покупке квартиры . Проверку нужно делать обязательно для того чтобы в будущем не оказаться в суде в связи с оспариванием правомерности сделки.

Отказ от доходного подхода

Поскольку доходный метод применяется при наличии цели инвестирования, то при покупке жилой недвижимости для личных целей данный способ является нецелесообразным. В таком случае допустимо использовать сравнительный или затратный методы либо их совокупность.

Бывают обстоятельства, когда оценщик отвечает отказом от доходного способа из-за отсутствия документов, на основании которых можно было бы произвести расчёты. Без необходимой документации происходит нарушение алгоритма оценки, что вызывает неверное представление о рентабельности сделки.

О доходном подходе к оценке объектов недвижимости рассказывает специалист в этом видео:

Доходный подход имеет смысл применять, если приобретается некоммерческая недвижимость и целью покупки является инвестирование. Существуют несколько методов доходного подхода, разумность применения того или иного может оценить специалист, исходя из характеристик объекта и цели приобретения квадратных метров.

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

Для оценки предприятия при его продаже, слиянии или ликвидации используются три метода. Каждый из них имеет свои особенности и сферу применения.

Наиболее популярным является доходный подход, о всех нюансах которого и пойдет речь далее.

В чем он заключается?

Сущностью подхода является оценка бизнеса на основе определения ожидаемых доходов фирмы . Этот способ является основным и чаще всего используется для установления стоимости предприятий.

Суть заключается в том, что размер стопроцентного пакета акций вычисляется как предполагаемая величина будущей выгоды, определённой по норме доходности. При этом учитывается степень риска инвестиций.

Указанный факт позволяет признать доходный способ наиболее рациональным, а также оценить с его помощью бизнес любой отрасли и размера.

Оценщик в ходе проведения анализа изучает рынок, рассчитывает все возможные выгоды, чтобы получить реальную стоимость бизнеса. Подход предполагает использование установления величины всей будущей прибыли инвестора, которую он может получить после приобретения организации. Определяя цену фирмы, специалист должен:

установить срок прогноза будущей прибыли;
выбрать наиболее оптимальный метод расчёта;
определить будущую цену предприятия на конец прогнозируемого срока, то есть терминальную стоимость.

Отличие от других подходов заключается в предположении, что будущий инвестор или покупатель не может заплатить за организацию больше, чем она в будущем принесёт ему дохода.

На стоимость компании, определяемую этим способом, влияют некоторые факторы. К ним относятся:

риски инвестиций — они зависят от территориального расположения, сферы деятельности, особенностей развития фирмы;
размер дохода, который активы могут принести в течение срока эксплуатации.

Подход имеет свои преимущества и недостатки, связанные с нюансами применения. К положительным моментам использования можно отнести:

учитывается влияние рынка, так как в вычислениях задействована ставка дисконтирования;
предприятие представляется инвестору либо покупателю в качестве источника дохода, а не затрат.

К отрицательным сторонам можно отнести:

субъективность установленной ставки дисконтирования;
сложность точного прогнозирования будущих доходов.

Доходный способ можно применять не всегда. Иногда оценщик приходит к выводу, что данный вариант нерационален и не показывает реальную стоимость предприятия. В этом случае нужно воспользоваться одним из двух других подходов.

Подробную информацию о способах оценки стоимости компаний вы можете почерпнуть из следующего видео:

Применяемые методы

Оценка бизнеса с помощью данного подхода осуществляется одним из двух методов. Каждый имеет свои особенности и структуру расчётов.

Метод дисконтирования

Этот способ предполагает анализ всех доходов предприятия и стратегий развития за определённый период. Результатом расчётов является приведение будущих доходов к текущей стоимости.

Оценка проводится в несколько этапов. Вычисление стоимости предприятия довольно трудоёмкое и сложное, однако этот способ считается лучшим. Подробнее о нем читайте в .

Метод капитализации

Его применяют, если доходы предприятия стабильны и темп их роста предсказуем. Способ заключается в установлении размера годового дохода, определении соответствующей ставки капитализации. На основе этих данных вычисляется рыночная стоимость капитала фирмы.

Основную идею можно выразить формулой:

C = N / K , где:

N - чистая прибыль;
К - установленный коэффициент капитализации.

Коэффициент может быть определён по формуле:

K = r — g , где

r - ставка дисконтирования;
g - темп роста денежного потока.

Оценка методом капитализации осуществляется в несколько этапов:

Анализируется финансовая отчётность предприятия.
Выбирается капитализируемая денежная величина. Ею может быть прибыль и до, и после налогообложения.
Рассчитывается ставка капитализации.
Устанавливается предварительная стоимость предприятия.
Проводится корректировка. При этом учитывается недостаток ликвидности, характер оцениваемой доли.

Прямая капитализация используется в некоторых случаях:

если у оценщика имеются все необходимые данные для оценки прибыли фирмы;
доход от недвижимого имущества организации стабилен, или ожидается, что будущие поступления будут примерно равны текущим, например, здания предприятия находятся в арендном пользовании другой компании.

Метод имеет свои преимущества и недостатки. К плюсам относятся следующие моменты:

Простота вычислений . Несложная формула значительно облегчает проведения необходимых расчётов.
Метод отражает ситуацию на рынке . Этот нюанс связан с особенностями способа оценки. Проведение процедуры требует подробного анализа большого числа рыночных сделок, сравнения дохода и стоимости вложенных средств.

Одновременно методика имеет и ограничения:

Способ не предназначен для расчёта стоимости предприятия в условиях кризисного рынка. Недостатком его применения является предположение, что доходы организации будут равномерными. Нестабильность экономической ситуации в отрасли, стране или мире в целом напрямую влияет на уровень будущей прибыли бизнеса.
Использование большого количества информации. Если оценщик не может получить полные и достоверные сведения о сделках, осуществляемых на рынке, ему придётся воспользоваться иным подходом.
Метод можно использовать только при стабильном бизнесе. Если фирма ещё не имеет равномерный уровень дохода, использование капитализации невозможно, так как не удовлетворяется основное требование, обеспечивающее правильность прогноза. Также способ не подходит предприятиям, которые в данный момент находятся в процессе реструктуризации или антикризисного управления.

При вычислениях оценщик может столкнуться с двумя проблемами:

определение суммы чистого дохода фирмы — для этого нужно правильно выбрать период прогнозирования;
выбор ставки — нужно учитывать размер чистой прибыли.

Использование доходного подхода является достаточно удобным способом расчёта рыночной стоимости капитала предприятий, прибыль которых стабильна из года в год.

Доходный подход, в отличие от сравнительного и затратного, направлен на получение данных об объекте недвижимости с точки зрения инвестора. Объект недвижимости в этом случае рассматривается только как источник дохода. К недостаткам данного подхода относится построение всех расчетов на основе прогнозных данных и предварительных заключений экспертов.

Экономическое содержание доходного подхода

Доходный подход заключается в перерасчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость. Общий алгоритм расчетов при использовании доходного подхода оценки предусматривает выполнение пяти операций (рис. 1.3.6):

1. Определение будущего валового дохода . Основываясь на данных годовых балансовьтх отчетов по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик

определяет валовой доход. При этом определяются:

· потенциальный валовой доход, т. е. доход, который объект может принести за год при полной загрузке площадей до вьтчета операционных издержек. Таким образом, потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижимости;

· действительный валовой доход исходя из потенциального валового дохода, из которого вьтчитаются потери при сборе платежей и добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости (например, от предпринимательской деятельности на территории объекта недвижимости или внутри него).

Рис. 1.3.6 Алгоритм расчетов доходного подхода к оценке объектов недвижимости

Например, если оценивается стоимость гостиницы, то доход собственника будет складываться из стоимости: номеров, услуг ресторанов, услуг по чистке и стирке белья, арендной платы за установленные киоски и магазины. Оценщик должен учесть потенциал развития предпринимателя и отразить его в своем отчете. Покуатель должен знать, что он может увеличить доходы за счет лучшего управления, организации финансового контроля, вовлечения новых производственных мощностей и других факторов. Дополнительные возможности получения дохода, как правило, учитываются заинтересованными сторонами в процессе оценки текущей стоимости.

2. Вычитание операционных издержек. Оценщик анализирует операционные расоды, которые отражены в балансе предприятия. данный вид издержек отражает затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающие получение валового дохода.

Операционные издержки принято делить на:

условно-постоянные, не зависящие от степени эксплуатации объекта недвижимости (налог на имущество, страховые взносы и т. д.);
условно-переменные, которые изменяются в зависимости от степени использования и загрузки объекта (плата за коммунальные услуги, уборку, вывоз мусора и т. д.);
резервы замещения - на замену в течение экономической жизни объекта недвижимости отдельных его элементов (конструктивных, эксплуатационных и интерьерных), особенно тех, которые наиболее подвержены износу (например, кровля, сантехника, лифтовое оборудование).

В случае оценки гостиницы операционные издержки включают следующие изаержки: стоимость гостиничного номера, зарплату персонала и администрации, расходы на рекламу, ремонт и налоги. Все расходы, за исключением амортизации и:тоимости кредита, вычитаются из валового оборота для определения чистого дохода.

3. Определение и корректировка чистого (операционного) дохода. Корректировка того дохода зависит от предпринимателя. допустим, 70% дохода пойдут на порытие платы за аренду и другие производственные расходы, в этом случае предприниматель может получить в виде вознаграждения до 30% от валового дохода. При высоком уровне конкуренции доход предпринимателя может сократиться.

Отметим, что в чистом доходе не учитываются расходы по обслуживанию кредитов и амортизационные отчисления.

4. Оценка и мультипликатор гудвилл. Гудвилл (Оксфордский словарь английского языка) определяется как «привилегии, передаваемые продавцом бизнеса покупателю; список клиентов или покупателей, признаваемый как отдельный элемент стоимости бизнеса». Международный комитет по стандартам бухгалтерского учета считает, что гудвилл - это разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов. Оба определения характеризуют дополнительную стоимость, полученную в результате индивидуальных особенностей бизнеса п добавленную к стоимости оцениваемой недвижимости.

Чтобы определить стоимость гудвилл потенциального владельца, оценщик должен выполнить ряд операций (рис. 1.3.7).

Рис.1.3.7 Порядок определения стоимости гудвилл

5. Определение окончательной стоимости недвижимости. При этом могут использоваться методы: капитализации доходов (прямой капитализации); дисконтированных денежных потоков и техника остатка.

Функции сложного процента

Для понимания сущности методов оценки объектов доходной недвижимости необходимо рассмотреть функции сложного процента, которые характеризуют количественные изменения стоимости денег во времени. К таким функциям относятся:

1. Будущая стоимость едичичного вложения - величина будущей стоимости денежной единицы объекта недвижимости через n периодов:

где - первоначальный вклад, руб.; Е – фактическая ставка сложного процента.

2. Текущая стоимость единичного вложения - сегодняшняя стоимость денежной

единицы объекта недвижимости, получаемой через п периодов при заданных i процентах годовых:

З. Текущая стоимость единичного вложения за период - настоящая стоимость серии будущих равных единичных платежей в течение п периодов при ставке сложного процента i:

где Р- известный поток равновеликих платежей в конце каждого периода, дисконтированный по данной ставке.

4. Будущия стоимость единичного вложения за период - будущая стоимость серии будущих равных единичных платежей в течение n периодов при ставке сложного процента i:

5. Амортизация единичного вложения - показывает, каким должен быть размер платежей в течение n периодов, чтобы их настоящая стоимость при норме процента i была равна 1:

б. Фонд возмещения - величины равновеликих платежей, аккумулирующих на счету к концу срока аннуитета 1 денежную единицу:

Основные методы оценки

Метод прямой капитализации используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся доходы. В основе данного метода лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль от эксплуатации оцениваемого объекта ведвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на его приобретение.

В общем случае ставка капитализации определяется по формуле:

Ставка капитализации =

Существуют и другие методы расчета ставки кагштализации:

1. Метод прямого сопоставления заключается в сравнении оценяваемого объекта с объектом-аналогом. Сравниваются основные характеристики объектов (см., например, 10.3), на основе чего выбираются объект(ы)-аналогн. Ставка капитализации оцениваемого объекта берется одинаковой с объектом-аналогом либо рассчитывается на основе среднего арифметического в случае множества объектов-аналогов.

2. Метод связанных инвестиций (собственного и заемного капитала) применяется для покупки объекта недвижимости с использованием как заемного, так и собственного капитала:

а) ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита;

б) ставка капитализации на собственные средства (ставка капитализации собственного капитала) определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта недвижимости, приходяшейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

Общая ставка капитализации определяется путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общей сумме вложенного капитала. Составляющая заемного капитала определяется как произведение ипотечной постоянной и отношения величины заемного капитала в общей сумме вложенного капитала. Составляющая собственного капитала определяется как:

Ставка капитализации

на собственный капитал =

3. Метод связанных инвестиций (земли и здания) применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: зданию (строению) и земельному участку. Суть метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и объекта недвижимости, стоящего на ней. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса.

4. Метод Эллвуда является модифицированным методом связанных инвестиций (заемного и собственного капитала), учитывающим продолжительность периода капиталовложений и изменение со временем стоимости объекта недвижимости.

Для расчета общей ставки капитализации Эллвуд предложил формулу:

где - общий коэффициент капитализации; - норма отдачи собственного капитала; М – доля заемного капитала; С – ипотечный коэффициент Эллвуда.

На практике используются расчетные таблицы, с помощью которых при заданных норме процента, норме отдачи собственного капитала и периоде владения определяется величина ипотечного коэффициента С.

5. Кумулятивный метод учитывает в ставке капитализации поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций, неэффективньтм управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов я др. Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала может также учитывать и время возмещения (возврата) вложенного капитала, т. е. к полученной ставке необходимо прибавить ставку возмещения капитала. Она рассчитывается как отношение единицы к числу лет.

Суть метода состоит в том, что ставка разбивается на части, и если известны величины всех ее составляющих, то путем суммирования можно получить ставку капитализации.

Метод прямой капитализации основан на том, что доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капиталиэируются в текущую стоимость, которая и будет стоимостью объекта недвижимости.

Общая формула для определения стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации выглядит следующим образом:

В случае передачи объекта недвижимости в аренду формула приобретает несколько другой вид, так как метод прямой капитализации в этом случае будет отождествляться со стоимостью арендной платы за ряд лет эксплуатации объекта. Такой метод носит название «капитализация годовой арендной платы».

Капитализация годовой арендной платы зависит от индивидуальной оценки и риска получения арендной платы:

где - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с использованием доходного подхода; ЧД – чистый доход; Г – число лет аренды объекта; - коэффициент капитализации арендной платы, рассчитанный как отношение суммы чистого дохода к сумме годовой арендной платы ().

6. Метод дисконтированных денежных потоков применяется, когда динамика изменения дохода значительна или эти изменения носят нерегулярный характер.

Использование данного метода предполагает:

1. Установление продолжительности получения дохода от объекта недвижимости. В международной оценочной практике средняя продолжительность принимается равной 5-10 годам, если иное не предусмотрено дополнительными условиями. Российские оценщики принимают этот период в диапазоне З- 5 лет

2. Прогнозирование величины денежных потоков: построение трендов денежных потоков доходов и расходов, периодичность получения дохода. Если предусматриваются расходы на реконструкцию, модернизацшо объекта недвяжимости, то их величина вычитается из чистого дохода в те периоды, когда они имеют место.

З. Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования - это сложный процент, используемый при расчете текущей стоимости будущих платежей. Для определения используются различные методы: построения, сравнения альтернативных инвестиций, выделения, мовиторинга.

Метод построения основывается на предпосылке, что ставка дисконтирования является лишь функцией риска и может быть определена как сумма всех рисков, связанных с приобретением, эксплуатацией объекта недвижимости и другими операциями (риски рынка недвижимости, рынка капиталов, низкой ликвидности, инфляции, управления недвижимостью, финансовый, экологический, законодательный).

В основе метода сравнения альтернативных инвестиций лежит положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные ставки дисконтирования.

Метод выделения предполагает, что ставка дисконтирования рассчитывается на основании данных о совершенных сделках.

Используя метод мониторинга , можно выявлять тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций, связанных с доходностью объекта недвижимости.

Такой анализ позволяет прогнозировать изменения вероятной доходности объекта ведвижимости ва основе мониторинг рынка недвижимости, результаты которогоофициально публикуются.

1. Дисконтирование денежных потоков путем приведения стоимости потока денежных средств будущих периодов к настоящей на основе функций сложного процента и суммировавия всех текущих стоимостей.

Расчет предполагает дисконтирование каждого денежного потока соответствующей ему дпскоцтной ставкой и последующее сложение всех полученных значений:

где - денежный поток периода t; - ставка дисконтирования денежного потока за период t.

2. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи.

З. Расчет стоимости объекта недвнжпмостii как разницы между текущей суммой доходов за расчетный период в суммой привлеченных заемных средств.

Техника остатка предполагает капиталязапяю дохода, который относится только к одной из составляющих вложенных в объект недввжимости средств, тогда как стоимость других составляющих известна.

Стоимость объекта недвяжимости рассматривается в такой последовательности:

1. Вычисляется часть дохода за период. необходимый для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью, путем умножения ставки капвтализации на величину стоимости.

2. Определяется величина дохода, который приходится на вторую составляющую (неизвестную), путем вычитания дохода, приходящегося на первую составляющую, из общей величины дохода.

З. Определяется стоимость второй составляющей путем деления приходящегося на нее дохода на соответствующую ставку капиталцзации.

4. Определяется стоимость объекта недвижимости путем сложения стоимости известной составляющей и рассчитанной стоимости неизвестной составляющей. На основе общих представлений о доходном подходе для каждого отдельного объекта недвижимости может использоваться та или иная группа принципов и методов оценки в зависимости от цели этой оценки. Так, например, доходный подход к оценке земельных участков предполагает использование принципов и методов, позволяющих оценить земельный участок исходя из ожидаемых доходов. Это принципы ожидания, спроса и предложения, замещения в методы прямой капитализации, капитализации дохода по периодам, техники остатка дохода.

Метод прямой капитализации основан на определении дохода от владения земельным участком. Расчетная стоимость земли определяется частным от деления величины чистого дохода на ставку капитализации. Метод удобен при оценке земельного участка в случае его аренды отдельно от зданий в сооружений, когда арендатор несет ответственность зауплату налога на имущество и другие расходы. Если условия договора аренды достаточно точно отражают ситуацию ва рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в земельную собственность.

В качестве основы для определения дохода при использовании этого метода могут выступать:

Рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

Часть дохода от предприятия как имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

Арендная плата для оценки земель поселений;

Доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит, и др.

В настоящее время сложились три метода расчета ставки капитализации:

1. Земельный участок рассматривается как разновидность денежного капитала. Исходя из этого ставка капитализации рассчитывается на основе характеристик денежного рынка на дату оценки. Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать ставку Сбербанка РФ по долгосрочным валютным операциям.

2. Кумулятивный метод, при котором ставка капитализация может включать:

Безрисковую ставку (например, процентную ставку Сбербанка РФ);

Риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка недвижимости, и др.

З. Метод прямого сопоставления, при котором ставка капитализации равна доходу, деленному на цену продажи по объекту-аналогу.

При применении метода капитализации дохода по периодам определяют ежегодные потоки доходов за весь период владения и приводят их к текущей стоимости.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами недвижимости, используется техника остатка дохода, приходящегося ва земельный участок. Техника остатка дохода земельных участков используется в случаях, когда здания и сооружения недавно построены или еще не построены (выполняется технико-экономический анализ нового строительства), а также при определении варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Оставшейся доход после покрытия всех затрат на привлечение различных ресурсов (капитала, рабочей силы, ресурсов управления) относится к земельному участку.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ВСЕРОССИЙСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ НАЛОГОВАЯ АКАДЕМИЯ

МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Дисциплина: «Оценка недвижимости»

Доходный подход к оценке недвижимости

Выполнил: Скородумова О.Ю.

Специальность: налоги и налогообложение

Группа: НЗ - 401

Москва 2009

Введение

Характеристика доходного подхода

Определение чистого операционного дохода

Теория капитализации и капитализационные коэффициенты

Прямая капитализация

Методы расчёта ставки капитализации

Дисконтирование потока доходов

Оценка с применением техники остатка

ЗА И ПРОТИВ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Заключение

Литература

Введение

В настоящее время недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.

При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом собственников. По своей оценочной стоимости недвижимость составляет до 30-40% (конечно, есть ряд современных направлений деятельности, где недвижимость используется минимально, например, в малом бизнесе, в интернет-магазинах и т.п.)

Поэтому оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном этапе развития. Оценка движимого имущества также важна как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.

Существует несколько методов оценки недвижимого и другого имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы к оценке недвижимого и другого имущества. В данной работе я рассматриваю доходный подход к оценке недвижимости, используемый для оценки недвижимого имущества, приносящего доход.

ХАРАКТЕРИСТИКА ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный метод основан на принципе ожидания, который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает:

качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.

Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования.

Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также факторы и обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих принципах (рис. 1)

Принцип Сфера влияния

ОЖИДАНИЯ (основной принцип, на котором базируется оценка по доходу)	Ценообразующие факторы
	Характеристика дохода
	Характеристика капитала
	Коэффициенты
ЗАМЕЩЕНИЯ	Выбор и анализ объектов-аналогов
ЗАМЕЩЕНИЯ	Анализ альтернативных инвестиций
СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ	Учёт и анализ факторов: полезность; дефицитность; конкурентоспособность; доступность рынка капитала; монопольный, государственный контроль, деловая активность; характеристики населения
ПРЕДЕЛЬНОЙ ПРОДУКТИВНОСТИ (баланса, вклада)	Анализ объекта недвижимости: экономическое соответствие элементов недвижимости; её использование и тип землепользования

Основное преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.

Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличии от других подходов к оценке основан на прогнозных данных.

В рамках доходного подхода возможно применение двух методов:

прямой капитализации доходов;

дисконтированных денежных потоков.

Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям (рис. 2)

Критерии сравнения методов доходного подхода	Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора)
	Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ
	Способность учитывать конкурентные колебания
	Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость	месторасположение

		потенциальная доходность

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании методов капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предлагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от предпродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА

Для оценки полных прав собственности и прав арендатора в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).

Оценщик недвижимого имущества работает со следующими уровнями дохода:

Потенциальный валовой доход (ПВД)

Действительный валовой доход (ДВД)

Чистый операционный доход (ЧОД)

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход который можно получить от недвижимости, при 100%-ом её использовании без учёта всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД= S x Ca

Где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Ca - арендная ставка за 1м2

Величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендная ставка бывает двух видов (рис. 3)

контрактные

рыночные

Рыночная арендная ставка предполагает собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда по существу недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец: каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду.

Контрактная аренда ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения.

В соответствии с видами арендными ставок арендные договора делятся на три большие группы:

с фиксированной арендной ставкой (используется в условиях экономической стабильности);

с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течении срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);

с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков. к оценке недвижимости Реферат >> Экономическая теория

ПО КУРСУ: «Экономика недвижимости» НА ТЕМУ: «Структура и принципы доходного подхода к оценке недвижимости» ВАРИАНТ- 25 Работу... на различных сегментах рынка. Доходный подход используется для оценки недвижимости , приносящей доход. Он основан...

Подходы к оценке недвижимости (1)

Учебное пособие >> Экономика

Проблематичность оценки земельных участков в России. 3. Доходный подход Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости , ... Базовая формула доходного подхода (IRV - формула): V=I/R недвижимость стоимость оценка где V - стоимость недвижимости , I - ...

Доходный подход к оценке стоимости бизнеса

Реферат >> Экономическая теория

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА Данная глава посвящена самым популярным методам оценки стоимости предприятия - методам... активов включает несколько этапов: 1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной...

Оценка недвижимости и собственности

Контрольная работа >> Финансы

Денежного потока в остаточном периоде. Оценка стоимости недвижимости . Доходный подход в оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости...