На каком этапе строительства лучше покупать жилье? Пять основных этапов строительства частного дома

Фото 1 Постройка дома. Завершены этапы строительства фундамента и возведения стен

Перед тем как начать строить дом важно уяснить, какие предстоят этапы выполнения разных видов строительных работ. Имеющийся проект показывает нам, какая будет постройка дома в целом, а не его этапы строительства шаг за шагом. Имея представление, какие этапы строительства дома предвидятся, можно спланировать совмещение отдельных видов работ, что даст значительный выигрыш во времени. Несвоевременное завершение определенного вида работ может повлечь за собой задержку строительства частного дома в целом и потребность дополнительного финансирования.

1. Строительство дома, коттеджа начинается с

Строить дом начинаем с проверки правильности выноса фундамента на поверхность прилегающей территории для исключения попадания и накапливания дождевой воды. В местах, где имеется такая угроза целесообразно возводить фундамент, приподняв его до 70-100см, что будет соответствовать 5-7 ступенькам возле крыльца дома, коттеджа.
Постройка дома с применением таких рекомендаций предупреждает хлопоты, связанные с возможным повышением высотных отметок окрестных территорий.
Однако указанные изменения возведения фундамента потребуют согласования с проектирующей организацией, которая выполняла проект частного дома. На заселенной местности, где вероятность повышения уровня грунта незначительная, постройка дома будет оптимальной, если высота фундамента составит 35-45см, что отвечает 2-3 ступенькам у входа. Если в доме предусматривается подвал, то его пол должен быть выше уровня грунтовых вод. Нулевая высота дома или коттеджа, определяемая проектом, отсчитывается от близлежащих капитальных сооружений - стены соседнего дома, железобетонного столба или сваи, но, ни в коем случае от растущего рядом дерева.
должны предусматривать, что перед началом возведения фундамента надлежит предусмотреть укладку гильз (труб) для канализации, водопровода, электрокабеля в тех местах, где будет расположен санузел, электрощитовая.

Фото 2 Этапы строительства дома. Строительство фундамента - первые этапы постройки

2. Этапы строительства. Постройка подвала дома

В зависимости от принятой технологии, возведение стен подвала может выполняться из бетонных блоков или путем заливки бетона в опалубку. Этапы бетонных работ необходимо приурочить к теплому времени года, когда среднесуточная температура воздуха положительная. В случае, когда постройка дома переходит на осенне-зимний период, следует для сохранения его прочности и долговечности. Стены подвала можно штукатурить сразу или позже - после окончания строительства даже в заселенном доме. Отделку стен дома, коттеджа можно выполнить несколькими методами:

С монтажем на стены сайдинга;

Этапы нанесения штукатурки и монтажа сайдинга можно выполнить за один раз, так и порознь, начав монтаж сайдинга в теплое время года перед отопительным сезоном. Один важный совет - строить стены мансарды высотой всего 50-70 см нецелесообразно, так как они создают неудобства при перемещении возле них. Постройка дома со стенами мансарды высотой 120 см, является наиболее оптимальной.

Фото 3 Этапы строительства дома. Постройка дома с подвалом

3. Этапы строительства. Обустройство пола

Пол на первом этаже дома требуется толщиной не менее 10 см, а в случае применения системы “теплого” пола - даже 15 см. С учетом толщины бетонной стяжки и ее основы, итоговая толщина пола составит 25-35 см, что необходимо учесть в высоте при возведении несущих стен.
Также важно чтобы постройка дома была выполнена с полосой заземления, которую следует соединить с металлическим каркасом фундамента и уложить ее в траншею перед бетонированием.

Фото 4 Этапы строительства дома. Утепление пола

4. Этапы строительства. Постройка внутренних перегородок

Они выстраиваются, как правило, после монтажа крыши на доме. Однако этапы строительства дома не исключают их выполнение одновременно с возведением несущих стен.

5. Постройка дома. Обустройство потолков

Строить дом следует с потолками не менее 2,5 м, поэтому при возведении стен следует учитывать отметку будущего пола. Однако лучше рассчитывать на высоту потолка не менее 2,6 м, а если предвидится , то строить дом необходимо с высотой потолков 2,9 -3,0 м.

6. Этапы строительства дымохода и монтажа вентиляции

Дымоходы предназначены для удаления дымовых газов, при работе котла (газовой колонки) работающих на органическом топливе, а также удаления продуктов горения камина. лучше из кирпича или металла. Сегодня инициатива полностью перешла к применению нержавеющей стали, точнее конструкций из двух-трех труб которые вставляются в возведенную кирпичную кладку.
Что очень важно - такие конструкции не подвержены разрушительному действию конденсата, жаропрочны, кислотостойки и долговечны. Нержавеющие трубы вкладываются, когда идет постройка кирпичного дымохода. для притока свежего воздуха при заливке полов.

Фото 5 Постройка дома. Стены, дымоход и вентиляция

7. Этапы строительства. Сооружение крыши - завершающие этапы строительства дома

При сооружении кровельной конструкции следует точно знать размеры проемов под мансардные окна. Утепляя крышу, следует предусмотреть монтаж пароизоляции и устройства гидрозащиты. Перед укладкой кровельного материала необходимо отштукатурить дымоход, если он выполнен не из облицовочного кирпича.

В зависимости от стадии строительства цены на жилье могут сильно отличаться. Когда выгодно приобретать квартиру, а когда рискованно? Рассмотрим все преимущества и недостатки.

Время чтения: 8 минут

Сначала оценить все выгоды и риски - потом купить

Для большинства россиян покупка жилья является важнейшим решением, которое будет определять качество жизни семьи на годы вперед. Этот ответственный шаг требует серьезного осмысления и оценки выгод и рисков.

Строительство дома продолжается в течение нескольких лет. Это сложный и дорогостоящий процесс, в котором задействовано множество людей и организаций. Предусмотреть все сложности, с которыми может столкнуться , практически невозможно, особенно когда речь идет о российской действительности.

Начало продаж (этап "котлована")

Цены - низкие, риски - высокие

На первом этапе происходит оформление прав на земельный участок для строительства дома. Застройщик покупает его либо берет в аренду у города. Затем нужно разработать проект и получить одобрение экспертов и государственных органов. Только после этого начинают оформлять разрешение на строительство и подавать документы в Государственный строительный надзор, осуществляющий контроль над возведением капитальных объектов в РФ.

Федеральное законодательство разрешает застройщику начинать реализацию квартир на начальном этапе строительства. Продажи стартуют, едва на месте будущего дома появляется котлован. На этой стадии стоимость минимальна, но высок риск оказаться жертвой долгостроя или, того хуже, мошенников. Естественно, что покупатели разрываются между желанием купить жилье подешевле и опасениями попасть впросак. По мере продвижения работ растет и вероятность того, что дольщики смогут получить заветные квартиры, однако за более высокую цену. На каком этапе приобретать жилье – решать самим инвесторам, мы же собираемся описать преимущества и недостатки покупки новостроек на различных стадиях строительства.

Когда покупать? Возможные варианты

Выбор того или иного варианта покупки зависит от разных факторов. Если покупатель располагает небольшим бюджетом, но не ограничен временными рамками, можно не спеша подобрать надежный вариант на начальном этапе строительства и наблюдать в течение нескольких лет, как растут стены будущего жилища. Если же квартира нужна срочно (а такие случаи – не редкость), то приходится выкладывать полную стоимость за готовый объект.

Многие покупатели хотели бы приобрести квартиру по минимальной цене на первичном рынке, да еще и с гарантией того, что дом будет построен качественно и в указанные сроки. К сожалению, соблюсти все эти условия одновременно не представляется возможным. Цена, по которой продаются квартиры в новых проектах, не стоит на месте. Она прямо пропорциональна степени готовности объекта и достигает максимальных показателей к моменту сдачи дома. Разница между стартовой и финишной стоимостью может достигать, по разным оценкам, от 30 до 50%.

Ценовые "ножницы" - прекрасный стимул для инвесторов вкладываться в недвижимость на начальных этапах строительства, чтобы впоследствии с выгодой реализовать их на рынке. Так же поступают и некоторые дальновидные граждане, которые улучшают собственные жилищные условия при помощи подобных операций.

Преимущества и недостатки покупки квартиры на ранних сроках строительства

Одним из основных преимуществ покупки жилья на этапе "котлована" является возможность выбора среди большого количества квартир различной площади и планировки (если таковая подразумевается). Покупатели имеют возможность также подобрать этаж, на котором им хотелось бы проживать, и даже вид из окон. На более поздних этапах строительства количество свободных квартир будет сокращаться, и те из граждан, кто приходит "на шапочный разбор", вынуждены довольствоваться не самыми удобными вариантами, причем по самой высокой цене.

Однако покупка квартиры на начальных этапах имеет и оборотную сторону медали – вероятность того, что дом не будет построен, а вложенные деньги пропадут или обесценятся. Строительство также может затянуться на неопределенный период времени. Многим дольщикам приходится ожидать переезда в собственную квартиру не два-три года, как предполагается вначале, а пять и более лет. Такая ситуация – скорее правило, чем исключение при строительстве многоквартирных домов. Ни одна компания не застрахована от проблем, которые могут помешать соблюсти сроки сдачи.

Но и это еще не самый плохой вариант. Страшный сон дольщика – это превращение проекта в долгострой. Вероятность такого развития событий невозможно исключить полностью, но свести ее к минимуму можно, тщательно выбирая компанию-застройщика. Чтобы избежать горькой участи обманутого дольщика, перед заключением нужно тщательно изучить историю компании, посетить ее офис, "сходить" на форумы дольщиков, где можно получить любую интересующую информацию, и даже поговорить с жильцами уже построенных домов.

Обширное портфолио успешных проектов и репутация надежного застройщика – самые лучшие рекомендации для любой компании. Не нужно гнаться за дешевизной, напротив, слишком низкие цены должны насторожить потенциального дольщика. В слишком заманчивом предложении может крыться подвох, за который придется дорого заплатить. Разумная цена от известной компании, не один год работающей на рынке недвижимости, является достаточно твердой гарантией сохранности средств.

Заключение ДДУ на более поздних сроках строительства

Выбор квартир на поздних сроках строительства ограничен, а цены на порядок выше

Из-за опасений (вполне обоснованных) часть дольщиков предпочитает заключать договоры с застройщиком на более поздних этапах строительства, когда контуры будущего здания вполне различимы, и можно лично наблюдать за процессом строительства. Когда пройдены самые сложные и дорогостоящие этапы, вероятность того, что строительство замрет, становится меньше, но ее никогда нельзя исключать полностью, пока здание не сдано в эксплуатацию.

В зоне риска находятся даже проекты, готовые на 95%.

Правда, высокая степень готовности повышает вероятность того, что дольщикам по решению суда разрешат поручить достройку дома другому девелоперу. Им все равно придется доплачивать для того, чтобы завершить строительство, но суммы будут сравнительно невелики, а шанс, что дом все-таки будет сдан, достаточно высок.

Если же стройка остановится на ранних этапах, это делает перспективы проекта весьма туманными. Кроме того, государственные инстанции могут не выдать разрешение на ввод в эксплуатацию уже готового дома из-за имеющихся недоделок и нарушений.

Еще одна опасность подстерегает покупателей, которые фиксируют сделку с помощью договора предварительной . Его заключают в случаях, когда проект уже достроен и одобрен соответствующими органами, но застройщик еще не получил на него свидетельство собственности. Предварительные договоры не нужно регистрировать в государственных органах, что открывает лазейку для махинаций. Ею могут воспользоваться мошенники, чтобы продать квартиры нескольким покупателям одновременно, и покупатели должны знать, на что они идут, соглашаясь подписать такой договор. На двойные продажи приходится львиная доля всех мошеннических схем с квартирами на первичном рынке.

Как видим, квартиру можно купить на разных этапах возведения дома, все зависит от того, чего хочет потенциальный дольщик – рискнуть и купить квартиру за минимальную стоимость или заплатить больше, но спать спокойно, зная, что не сегодня-завтра получит вожделенную жилплощадь. Совместить низкую цену с высокой степенью готовности дома не выйдет – придется выбирать что-то одно или искать золотую середину.

На разной стадии готовности дома, покупка квартиры имеет свои преимущества и недостатки. Когда стоит приобретать жилье?

Время чтения: 9 минут

Строительство на разной стадии готовности

Квартиры в новых домах продаются на любой стадии строительства. Чем раньше покупатель задумается о приобретении жилья, тем дешевле оно ему обойдется, но тем выше будут его риски никогда не заселиться в новую квартиру. По мере готовности строящегося объекта растет уверенность в том, что он будет введен в эксплуатацию. Но также растут и цены за 1 кв.м площади. Что же предпочесть: низкую стоимость жилья или уверенность в том, что вы не пополните ряды обманутых дольщиков?

Рассмотрим выгоды и риски приобретения квартиры на разных этапах строительства дома.

Коротко об этапах строительства объекта

Возведение многоквартирного дома занимает, в среднем, от 3 до 5 лет и состоит из нескольких этапов. Сначала застройщик приобретает участок: в собственность или в аренду на городских торгах. Чтобы построить на земле многоквартирный дом, необходимо согласовать проект застройки и подготовить пакет документации для получения разрешения на строительство.

В зависимости от того, приобретается участок у собственника или на торгах Фонда имущества, количество согласований, которые требуется получить застройщику, меняется. Земля, приобретенная у города, уже имеет пакет согласований и технических условий для подключение будущего объекта к инженерным сетям. При покупке участка у собственника, застройщику приходится собирать документацию самостоятельно. Получив пакет согласований, на территории будущего строительства производят изыскания, а проект застройки согласуют в профильных комитетах и контролирующих органах. Перечень ведомств, которые должны дать "добро", зависит от сложности проекта.

Согласовав проект в городских комитетах, застройщик отправляет его на экспертизу. В течение 40 дней ведомства должны одобрить проект или отправить его на доработку (по статистике, лишь 70% проектов получают положительное заключение экспертизы). Только после одобрения проекта экспертами, застройщик обращается в службу Государственного строительного надзора для оформления разрешения на строительство многоквартирного дома. В Госстройнадзоре рассматривают пакет документов в течение 10 календарных дней, после чего ведомство либо выдает разрешение, либо отказывает по каким-то причинам (неполный перечень документов, неверное оформление, т.д.).

До получения разрешения застройщик не имеет право начинать строительство. Правда, на практике все выходит иначе: по статистике, до четверти новостроек Петербурга возводятся без разрешительной документации.

Устройство котлована

После оформления всех необходимых документов, начинается нулевая стадия строительства здания, так называемый, "этап котлована", на котором производится подготовка фундамента. Следующая стадия - строительно-монтажные работы, включающие возведение стен, перекрытий, установку окон, т.д. Когда коробка готова, дом подключают к инженерным коммуникациям, выполняют внутреннюю и наружную отделку объекта. По завершении строительства остается лишь выполнить благоустройство территории. Реализация проекта может считаться законченной после того, как застройщик получит разрешение на ввод здания в эксплуатацию и оформит право собственности - сначала на себя, а затем на дольщиков.

Преимущества и риски покупки жилья на разных этапах строительства

Согласно положениям Федерального закона №214, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме сразу после оформления разрешения на строительство. Однако, некоторые строительные компании открывают продажи жилья гораздо раньше, например, после приобретения участка, гарантируя покупателям скидку на квартиру от 5 до 15%. С покупателями подписывается договор о бронировании жилья или предварительный договор купли-продажи. Для дольщика это наиболее дешевый, но и наиболее рискованный путь покупки квартиры. Следует учитывать, что подобные договоры не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре, а значит, недобросовестный застройщик может заключить таких договоров сколько угодно. То есть, покупатель имеет большой шанс стать жертвой двойной и тройной продажи жилья.

Чуть менее рискованно приобретать квартиру на "этапе котлована", после официального открытия продаж. Покупатель имеет возможность заплатить за будущую квартиру цену, которая будет на 30-40% ниже той, которую назначит продавец после ввода дома в эксплуатацию. Несомненным преимуществом "этапа котлована" также является большой выбор квартир любого метража и планировки, на любом этаже.

Минусы заключения сделки на начальном этапе строительства очевидны:

• покупателю придется дожидаться своей квартиры еще несколько лет:
• велик шанс, что возведение объекта может затянуться на неопределенный срок.

После кризиса 2009 года, когда огромное количество дольщиков обожглось при покупке жилья на нулевом цикле строительства, спрос на квартиры, еще не существующие в природе, заметно упал.

Еще менее рискованно приобретать квартиру на этапе, когда готовность дома достигает 70-80%. Ценник на квартиры в это время возрастает примерно на 30%, однако, и шансы покупателя пополнить ряды обманутых дольщиков становятся ничтожно малы. Впрочем, процесс сдачи объекта в эксплуатацию тоже может затянуться на несколько месяцев. Как правило, в почти готовом доме все квартиры бывают уже раскуплены, и приобрести жилье можно лишь по . Чем ближе срок ввода объекта в эксплуатацию, тем больше появляется предложений от частных соинвесторов, рискнувших вложить средства в жилье, пока проект проходил "этап котлована".

Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это наиболее дорогостоящий вариант. Даже по-сравнению с соседними домами, заселенными несколько лет назад, стоимость квартиры в новостройке, готовой к сдаче, будет выше примерно на 10%.

На каком этапе лучше покупать квартиру?

Эксперты рекомендуют руководствоваться правилом золотой середины в вопросе выбора этапа строительства дома и приобретения в нем жилья. Торопиться с покупкой квартиры, пока дом находится в состоянии проекта, не стоит. Но и ждать, пока объект введут в эксплуатацию, и цены на жилье в нем вырастут на 30-40%, тоже не обязательно.

О заключении договора долевого участия можно задуматься, когда готовность объекта составляет примерно 40-50%. На этом этапе уже можно оценить динамику строительства и перспективы достройки. В доме, возведенном только наполовину, еще сохраняется большое количество нераспроданных квартир, среди которых можно выбрать подходящую по метражу и планировке. Причем цены на жилье сохраняются в это время на приемлемом уровне.

Что касается приобретения квартиры на этапе котлована, то эксперты рекомендуют соблюдать определенные правила, которые помогут свести к минимуму риски. Обращаться стоит только в проверенные строительные компании, с заслуженной репутацией. Если в наличие у застройщика имеется вся исходно-разрешительная документация, и продажа квартир производится по , можно рассматривать вариант покупки жилья (точнее, права требования) на ранних этапах строительства.

Что думают покупатели?

Большиство покупателей выступает за жилья в доме, который уже построен

Данные опроса, проведенного на аналитическом портале "Индикаторы рынка недвижимости", показали следующие результаты: в основном покупатели жилья не готовы вкладывать свои деньги в объекты, которые существуют только в проекте. Около 55% респондентов высказались за покупку жилья в доме, который уже построен. Еще 10% согласились бы вложить деньги в объект, находящийся на этапе строительства. Причем часть опрошенных готова пойти на риск и сэкономить финансы, приобретя жилье на нулевом цикле. Категорически против покупки жилья в новостройках высказались всего 4% респондентов.

Таким образом, приобретение жилья на первичном рынке в России - это всегда лотерея. Большие или меньшие риски присутствуют на любом этапе строительства жилья. Покупателю квартиры в строящемся доме, остается лишь положиться на добросовестность застройщика и то, что объект будет введен в эксплуатацию, пусть даже с небольшой задержкой. Человеку, решившемуся стать частным соинвестором строящегося объекта, стоит тщательно проанализировать репутацию застройщика, обратить внимание на наличие полного пакета документации и условий работы, отвечающим положениям ФЗ-214.

Этапы строительства дома. Строительство частного дома – это процесс довольно сложный и трудоемкий. И для того, чтобы он не казался недостижимой целью, следует выделить основные стадии строительства. Прежде всего нужно произвести выбор земельного участка, необходимого для возведения дома.

Выбор земельного участка

Для этого можно либо обратиться в городскую администрацию, либо приобрести участок на вторичном рынке (непосредственно у собственника или посредством агентства недвижимости). Для оценки участка надо пригласить архитектора.

Также необходимо заказать топографическую съемку данного участка, чтобы определить его рельеф (лучше, если выбранный участок будет находиться на юго-западном или южном склоне с крутизной 6-8° градусов), а также геологическую экспертизу для определения характеристик грунтов и глубины залегания воды в грунте (чтобы избежать заболачивания и т.д.).

Заказ генерального плана

Итак, участок выбран, проведены все исследования (топографические, геологические). Цены на топографические изыскания. Следующий шаг – заказ генерального плана, в котором указываются места расположения всех предполагающихся построек (именно дом, гараж, хозяйские постройки, беседки, баня, детская площадка и т.д.).

Все это вы должны согласовать с архитектором и высказать все ваши пожелания, после чего он разработает для вас несколько эскизов по реализации ваших планов.

Проект дома

Проект можно купить уже готовый и внести изменения в него по своему усмотрению, а можно заказать в проектной организации с нуля.

В проект дома входит толщина и конструкция стен, кровли, окон, дверей, количество комнат и особенности их размещения.

Коммуникации

Также нужно тщательно продумать размещение инженерных систем: электроснабжение и отопление, канализацию и водоочистку, кондиционирование и вентиляцию, сигнализацию и установку спутниковых антенн и т.д.

Каждая солидная организация в обязательном порядке проводит привязку своего разработанного проекта к местности с произведением нужных технических работ – привязку к местности фасада и выборку геологических проб.

Это поможет избежать возможных дальнейших проблем при строительстве.

После этого следует, наверное, самый долгий и не очень приятный процесс согласования проекта дома и получения разрешения на строительство частного дома в органах власти.

Сначала нужно согласовать эскизный проект дома с районным архитектором, а затем согласовать генеральный план с землеустроителем, в санитарно-эпидемиологической станции, в пожарной службе, с отделом архитектуры и градостроительства района, в органах местного управления.

Этапы строительства дома

Только после всего этого начинается именно строительство дома. Но сначала земельный участок нужно подготовить к строительству, то есть провести демонтаж имеющихся старых конструкций (при условии их наличия, конечно) и дренажные работы. Далее идут собственно строительные работы.

Это закладка фундамента дома, возведение стен и кровли. Затем закладываются все инженерные коммуникации и проводятся фасадные работы. А потом идет этап устанавливать кровельных систем, монтажа окон и дверей. Заключительный этап строительных работ – внешняя и внутренняя отделка дома и его благоустройство. После этого жилье можно считать готовым к эксплуатации.

Завершающим, важным этапом является оформление права собственности на дом и введение его в эксплуатацию.

Не пройдя этот этап, вы не будете считаться собственником объекта с юридической точки зрения, а также не будете иметь права на его эксплуатацию и использование. После завершения строительства обязательно нужна пожарная экспертиза , после которой собственно можно принимать жилье в экусплуатацию.

Также желательно застраховать дом, что становиться очень распространенной процедурой в последнее время.